Poner en alquiler una vivienda, un establecimiento comercial, un terreno o cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria implica la obligación de registrarse como contribuyente ante el Ministerio de Hacienda y pagar los impuestos correspondientes.
Por un lado, el arrendador tiene la obligación de retener el impuesto al valor agregado (IVA) a su inquilino y luego trasladárselo a Hacienda. Por otro, debe declarar y pagar el impuesto sobre la rentas de capital inmobiliario, que corresponde a un 15% de sus ganancias mensuales sin contar el IVA que retiene.
En algunos casos muy puntuales se puede dejar de pagar el segundo impuesto; sin embargo, entonces hay que incluir las ganancias recibidas dentro de la declaración anual del impuesto de renta general.
A pesar de que facturar, declarar y pagar los impuestos es una obligación legal para quienes tienen propiedades en alquiler, no todas las personas en esa condición lo hacen como corresponde. Esta es una realidad que se puede corroborar empíricamente y que también parece quedar evidenciada en las cifras oficiales de la Dirección General de Hacienda (DGH).
¿Cuántas personas tributan por concepto de alquileres en Costa Rica? EF revisó los datos y los contrastó con las cifras disponibles del sector.
¿Cuántos contribuyentes?
La Dirección General de Hacienda registró 36.110 contribuyentes del impuesto sobre las rentas de capital inmobiliario en todo 2023. Esta cifra es similar a la de este 2024, que hasta agosto pasado alcanzaba los 35.295 registros.
Este dato incluye tanto a personas físicas como jurídicas; y la DGH lo obtuvo a través de los formularios D-125 que recibe. Esos formularios corresponden a las declaraciones del impuesto, las cuales se deben presentar todos los meses.
¿Todas las personas tributan?
El número de contribuyentes de renta por alquileres parece pequeño si se compara con la cantidad de hogares que dicen alquilar la vivienda en la que viven.
Según las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), hay unas 340.000 familias que alquilan el lugar en el que viven; lo cual quiere decir que cada contribuyente de rentas de capital inmobiliario tendría que disponer de unas 9,4 viviendas, en promedio, para poder cubrir a toda esa población.
Tomando en cuenta que ningún arrendador está exento de facturar y de figurar como contribuyente en Hacienda, el socio de Impuestos de Grant Thornton, Mario Hidalgo, opinó que las cifras podrían evidenciar que “hay muchas relaciones de arrendamiento de inmuebles que se mantienen ocultas”.
Además, se debe contemplar que también están los alquileres comerciales, de los cuales no se tienen mayores estimaciones sobre su cantidad total a nivel nacional.
¿Son los únicos contribuyentes?
La gran mayoría de las personas que arriendan una propiedad deben cancelar el impuesto sobre las rentas de capital inmobiliario; pero hay algunas excepciones.
La presidenta del Colegio de Contadores Públicos de Costa Rica, Dunia Zamora, recordó que hay empresas que pueden alquilar viviendas y pagar impuestos por medio de la declaración anual de renta; es decir, por fuera de la declaración D-125. No obstante, esta es una posibilidad restringida únicamente para aquellos grandes grupos donde los ingresos por alquileres son solo una parte de su giro comercial en términos generales. Este podría ser el caso, por ejemplo, de una constructora que emplea alquileres para fondear nuevos proyectos de vivienda en curso.
Personas físicas también pueden optar por tributar anualmente, sin tener que llenar mes a mes el formulario D-125. Sin embargo, tienen que demostrar que disponen de al menos un trabajador inscrito ante la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS).
A pesar de esos modelos alternativos, Zamora señaló que es previsible que haya una porción de personas que no tributen como es debido, aunque sea difícil cuantificarla. “En todo sistema siempre hay un grado de incumplimiento”, subrayó.
¿Cuánto pagan?
Además del número total de contribuyentes por rentas de alquiler, Hacienda dispone del monto promedio pagado por ellos.
Este fue de ¢2,1 millones por persona física o jurídica en todo 2023 y, hasta agosto pasado, ya era de ¢1,5 millones este año.
Si multiplicamos los 36.110 contribuyentes del año pasado por los ¢2,1 millones que pagaron en promedio en ese período, hablamos de una recaudación de unos ¢75.800 millones, aproximadamente, por ese tributo.
¿Siempre se debe declarar?
En teoría, todas las personas que alquilen un inmueble deberían de presentar sus declaraciones del IVA y de renta mensualmente.
El impuesto sobre las rentas de capital inmobiliario lo debe pagar el dueño del inmueble, y corresponde a un 15% de sus ganancias netas. El IVA, en cambio, lo debe pagar el inquilino y corresponde a un 13% sobre el valor del alquiler.
¿Cuáles exoneraciones existen?
La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9.635) introdujo varias exoneraciones de IVA para quienes pagan alquileres de vivienda y comerciales. Sin embargo, esas exenciones no implican un permiso para que los dueños de los inmuebles dejen de emitir la factura correspondiente.
Las exoneraciones vigentes en materia de alquileres son tres, todas relacionadas con el impuesto al valor agregado. No tendrán que pagar ese tributo:
- Quienes alquilan su vivienda por un costo igual o menor al 1,5 salarios base; es decir, ¢693.300.
- Las microempresas y pequeñas empresas —inscritas como tales ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) o el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG)— que alquilen un inmueble por el mismo costo.
- Las organizaciones religiosas, cualquiera que sea su credo, sin importar el monto de su alquiler
En materia de renta, sin embargo, la persona propietaria del inmueble en alquiler siempre tiene que presentar su declaración y pagar el tributo.
EF consultó al Ministerio de Hacienda sobre los datos publicados, para conocer el criterio de la cartera sobre los mismos y si consideran que existe un problema de incumplimiento tributario significativo o no. No obstante, no se obtuvo una respuesta hasta el cierre de esta edición.